LOUER OU ACHETER A SAN FRANCISCO?

Telle est la question! C'est certain.

Nous avons demandé a Misha Weidman, notre conseiller pour toutes les questions immobilières à SF et créateur du blog RealDataSF.com, de nous éclairer sur le sujet. 

Le mois dernier, Misha expliquait le difficulté d'acheter un bien immobilier à San Francisco tant les prix semblent s'envoler sans limite. Lire la bulle spéculative de l'immobilier à San Francisco. 

Misha... dans ce contexte, avec les prix des maisons et appartements aussi élevés, est-ce que c'est raisonnable de penser à acheter?

La cherté du marché est vraie à l'achat, elle se vérifie aussi à la location. C'est une évidence. Le choix revient à se demander quelle est la meilleure solution si l'on considère les différents paramètres et conséquences.

Un bon point de départ consiste à regarder tous les frais engendrés par le fait d'être propriétaire. Pour la plupart d'entre nous, le remboursement d'un emprunt sera l'option la plus élevée. À San Francisco, il est possible d'obtenir un prêt jusuq'à 80% du prix d'achat. Maintenant, en supposant que vous avez un super credit score, il est possible de négocier un taux fixe d'environ 4,5% par an, pour un emprunt étalé sur 30 ans.

Au remboursement de l'emprunt s'ajoute les taxes foncières (property taxes) qui s'élèvent à à peu près 1,2% du peix d'achat. 

Il faut aussi penser au montant de l'assurance (plus élevé que quand on est locataire): cela peut aller jusqu'à 0,5% de la valeur du bien sur une base annuelle.

Enfin, naturellement, une maison, ça s'entretient! Ce qui fait encore des frais supplémentaires difficiles à évaluer puisqu'ils dépenndent complètement du bien lui-même et de son état.

Les chiffres parlent d'eux-mêmes. À l'exception de ceux qui achèteront leur maison cash (et qui ne devraient pas trop tergiverser entre acheter et louer!), les frais mensuels en étant propriétaire seront plus élevés qu'un loyer. C'est un fait quasi acquis.

Ok, donc, pour faire simple... du point de vue du cash flow, louer sera presque toujours moins cher que d'être propriétaire?

Exactement. Cela dit, vous vous en doutiez, non?

En revanche, le bon sens vous fait aussi dire que, à l'arrivée, en louant, vous ne possédez rien.

Dans ce cas-là, de quoi parle-t-on vraiment quand on essaye de comparer les 2 options, acheter ou louer?

La question est avant tout financière et relève de l'intérêt et de la pertinence de placer son argent dans l'immobilier ou plutôt ailleurs. 

Et alors…? Qu'est-ce que cela donne si l'on regarde San Francisco et son marché de plus près?

Alors... même après la crise majeure de 2007/2008, les chiffres indiquent que les prix de l'immobilier à San Francisco auraient augmenté de 244% environ, en 25 ans, entre 1988 et aujourd'hui. Ce qui peut se formuler par: une augmentation annuelle de 5%, à peu près 2 points de plus que le taux d'inflation.

N'oubliez pas que très peu de gens achètent cash. En moyenne, ils vont metttre 20% en apport et financer le reste par un emprunt. Ensuite, il faut raisonner en termes de retour sur investissement et considérer le fameux effet de levier.

Par exemple, disons que vous avez acheté une maison en 1988 pour $500,000, que vous avez investi $100,000 en apport et financé les $400,000 par un emprunt. 

La courbe montre que, même avec un taux de croissance moyen modeste des prix immobiliers et en tenant compte de l'inflation, cet investissement de $100,000 représenterait près de $900,000 à la fin de cette période.

Naturellement, c'est plus compliqué que cela. Vous pouvez lire un développement plus approfondi sur mon blog RealDataSF.

Et pour ceux qui veulent vraiment aller dans le détail, il y a quelques systèmes de calcul assez sophistiqués qui permettent d'inclure et d'intégrer à peu près tous les paramètres possibles et imaginables. L'un de mes préférés est disponible sur le site du NY Times, ici.

Alors, en tant qu'investissement, quelle serait votre recommandation?

En fait, comme pour tout investissement, le critère temps est décisif.

Ce qui est certain, c'est que l'effet de levier que j'ai mentionné est plus difficile à actionner en investissement dans le stock market.

Et le plus important... il n'est pas possible de vivre dans un stock certificate!! L'image était facile, mais elle relève du sens commun.

Merci beaucoup Misha pour ces éclaircissements. 

Si vous souhaitez en savoir plus, nous vous recommandons deconsulter le blog mis en place par Misha qui regorge d'informations documentées, imagées et argumentées sur tout ce qui touche de près ou de loin à l'immobiler à San Francisco. Tout un roman à rebondissements! www.realdatasf.com