Les quartiers en vogue de San Francisco ? Pas nécessairement ceux que vous attendiez.
Les quartiers de plus en plus recherchés à San Francisco ne sont pas forcément ceux que vous avez en tête. Regardons de plus près avec l'aide de Misha Weidman pour y voir plus clair.
Avocat de formation, Misha Weidman est présent sur le marché de l'immobilier de San Francisco depuis plus de 20 ans. Broker-associate de l'équipe de Paragon Real Estate Group, il est spécialisé dans l'immobilier d'habitation et d'investissement. Contributeur régulier pour LostinSF, nous lui avons demandé...
Alors ?
Quel est ''the next place to be in San Francisco'' ?
Ou encore, quels sont les quartiers qui attirent le plus les acheteurs en ce moment ?
Voilà, ce que Misha Weidman nous en dit...
Noe Valley ? Bernal Heights ? Pas ''has been'', mais stars d'hier pour ce qui est de leur capacité à séduire les acheteurs en ce moment. Vous pensez sans doute qu'il faut aller voir sur les bords de la ville, avec Bayview ou encore Hunter's Point comme alternative pour ceux qui cherchent des prix plus abordables.
Vous avez raison dans la mesure où c'est une bonne idée d'aller sur le côté... simplement, vous vous trompez de côté. Au regard d'analyses récentes des tendances du marché, il s'avère que les quartiers les plus séduisants... sont aussi les plus ''foggy''. N'en déplaise à Karl (petit surnom du brouillard à San Francisco), regardez vers l'Ouest vers le Sunset et son comparse plus au Sud, Parkside, vous aurez la réponse.
Il est vrai que cet ensemble comprend en réalité pas mal de quartiers plus petits. D'aucun dirait que le Inner Sunset, avec son coeur de vie centré sur 9th et Irving, pourrait être regroupé avec son calme acolyte de l'Outer Sunset. Mais ce n'est pas tellement le sujet. Mon analyse se fonde essentiellement sur les districts tels qu'ils sont définis sur MLS (MLS Districts), plutôt que sur des micro quartiers.
Depuis 2012 qui a marqué de début de la reprise pour le marché de l'immobilier à San Francisco, quelques quartiers ont ''pris le lead'' dans cette tendance à la hausse. Les riches et prestigieux districts de Noe-Eureka-Cole Valley et de Pacific Heights-Marina ont pris la tête de cette reprise pour sortir le marché de la récession. Plus tard, South Beach/SoMa, Hayes Valley et, tout particulièrement la Mission, sont devenus très ''hot'' (à la limite de l'incandescence pour filer la métaphore) à leur tour. Et au milieu de l'année 2015, les prix dans la plupart des districts les plus chers et les plus tendance ont atteint un plateau et ont commencé à stagner.
Avec la recherche de plus en plus difficile de biens immobiliers, et surtout de maisons individuelles, plus abordables, les acheteurs se sont tournés vers des quartiers historiquement moins chers, suivant une ligne allant - à l'extrême Ouest de la ville - depuis le sud de l'Outer Richmond jusqu'à Lake Merced, puis - direction Est toute - le long de la frontière avec Daly City, et enfin en remontant via Bernal Heights et Bayview.
De tout cet ensemble, je pense que le District 2 - Sunset/Parkside - avec ses rues calmes et très sûres (taux de criminalité très bas), sa proximité avec la plage, l'Océan, le Golden Gate Park et les accès faciles aux autoroutes pour filer vers la Silicon Valley, ses maisons charmantes, de taille raisonnable, des années 30 et 40, présente désormais le marché le plus ''hot'', le plus concurrentiel à San Francisco.
J'ai regardé 5 paramètres classiques dans le domaine de l'immobilier : pourcentage des ventes aux prix listé (prix demandé), pourcentage des ventes au-dessus du prix demandé, augmentation du prix median annuel, nombre moyen de jours sur le marché et importance de l'inventaire en mois. Si vous regardez les graphiques ci-dessous, vous verrez que:
- Sunset/Parkside mène la course pour 4 de ces paramètres
- Sunset/Parkside arrive en 3ème position (très serrée) pour ce qui est du taux annuel d'augmentation.
Voici aussi un graphique qui fournit énormément d'informations par district et par quartiers majeurs dans chaque district. Cela peut paraitre un peu confus... mais regardez bien les prix de vente médians et le pix moyen au pied carré. C'est très révélateur.
Pour conclure, je regarderai la trajectoire du marché de limmobilier à San Francisco depuis 2012 avec un plus grand angle. Comme je le mentionnais en avril (Le marché immobilier de San Francisco montrerait-il des signes de faiblesse ?) , les prix des condos se sont nettement calmés depuis le 2nd trimestre de 2015. Mais il est encore trop tôt pour tirer des conclusions en ce qui concerne les prix des maisons. En effet, l'été est toujours marqué par une chute des ventes de biens de luxe et donc, le 3ème trimestre est toujours faible et se caractérise par une baisse structurelle des prix à cette préiode de l'année.
Comme à l’accoutumée, vos questions, commentaires et recommandations sont les bienvenues.
Pour en savoir plus sur les dernières tendances du marché immobilier à San Francisco, nous vous recommandons de consulter realdatasf.com
qui regorge d'informations documentées, imagées et argumentées sur tout ce qui touche de près ou de loin à l'immobilier à San Francisco.
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