Le printemps profite au marché immobilier de San Francisco

Le printemps est traditionellement une période active pour le marché immobilier de San Francisco.

Le printemps 2017 ne fait pas exception à la règle, au contraire.

On ne vous présente plus Misha Weidman, avocat de formation, présent sur le marché de l'immobilier de San Francisco depuis plus de 20 ans, broker-associate de l'équipe de Paragon Real Estate Group, spécialisé dans l'immobilier d'habitation et d'investissement, et enfin, contributeur régulier pour LostinSF.

Merci Misha pour cette analyse des dernières tendances immobilières à San Franciscoet tes précieux conseils. Un acheteur (ou un vendeur) averti en vaut deux !

RENCONTREZ MISHA WEIDMAN LE 8 JUIN 2017

La FACCSF (French American Chamber of Commerce of San Francisco), organise le 8 juin 2017 un Meet the Expert consacré à l'immobilier et animé par Misha Weidman qui sera là pour répondre à vos questions et synthétiser ''Tout ce que vous vouliez savoir pour pouvoir acheter un bien immobilier à San Francisco''.

Mais revenons à l'analyse préparée par Misha ...

Entre 2012 et 2015, le prix median d'une ''single family home" à San Francisco a augmenté de 70% alors que l'on sortait de la grande crise financière. Sur la même période, les prix des condos se sont accrus de 55%.

Pas surprenant dans ce contexte que le marché ait comme repris son souffle en marquant une pause relative pendant l'année 2016. Cependant, avec le retour d'une météo plus chaude et plus clémente (ce qui est relatif malgré tout) et surtout un temps plus sec (la saison des pluies, interminable, est derrière nous), une horde d'acheteurs semble avoir repris le marché d'assaut et tout simplement, l'inventaire n'est pas assez consistant pour faire face à la demande. Bien sûr, il est peut-être encore trop tôt pour l'affirmer complètement, mais les données statistiques laissent à penser que le marché est de nouveau en train de s'animer et de chauffer.

Acceptances are Up

Une donnée classique : le pourcentage de listings recevant des offres. Plus le pourcentage est élevé, plus c'est un signe que le marché est actif.

Dans le graphique ci-dessus, nous avons considéré les ventes des maisons et condos, dans diverses catégories, en avril pour les 3 dernières années. Pour la plupart, les prix se sont calmés, voire même ont baissé nettement entre avril 2015 et avril 2016. Cependant, la plupart a rebondi de nouveau en avril 2017. Il est bon de se rappeler que le printemps 2015 a été considéré comme un moment particulièrement ''hot'' du marché immobilier. Il s'avère que les niveaux d' ''acceptance'' pour les premières catégories de condos - et en particulier pour les biens allant jusqu'à $2 millions - sont maintenant bien au-dessus de ceux de 2015.

Supply is Down / L'offre est en berne

D'autres critères classiques tels que le nombre de jours moyen sur le marché, ou encore, l'inventaire en nombre de mois, corroborent l'idée selon laquelle le marché est en train de redécoller. Le graphique suivant montre à quel point le niveau d'inventaire est bas. L'équation est simple :

une demande élevée

un faible inventaire

envolée des prix.

Trench Warfare / La guerre des tranchées ?

Ce que l'on voit sur le terrain (dans les tranchées pour imager notre discours) confirme les statistiques. De nombreuses offres, souvent sans conditions, et une période de temps allant de 7 à 10 jours entre la première ''open house'' et la date limite pour remettre les offres, voilà de nouveau les règles du jeu actuel.

Oubliés les prix annoncés faisant du sens : il suffit d'attirer un nombre suffisant d'acheteurs et le prix de vente découlera de lui-même. Certains quartiers sont de nouveau en feu (c'est une image naturellement) et d'autres se réchauffent quand d'autres encore ont déjà brûlé.

... $1,000 – $1100 par square foot ...

Comptez maintenant sur un prix de $1,000 – $1100 par square foot pour une maison joliment rénovée de 1600 sf sur un petit terrain ''grand comme un timbre poste'' à Bernal Heights... ce qui était encore inimaginable il y a encore quelques années.

Par ailleurs, et pendant le même temps, les quartiers plus abordables comme Central Sunset, Sunnyside, and the Excelsior - au sud et à l'ouest de la ville - sont de plus en plus attractifs alors que les acheteurs doivent abandonner l'idée de s'installer dans leurs quartiers de premier ou second choix.

Voici par exemple un graphique présentant la montée des prix en 2016 pour le Sunset District et Golden Gate Heights.

Encore une fois, c'est un peu trop tôt pour que cela apparaisse dans les charts (Q2 2017, traditionnellement la période la plus active de l'année, n'est pas encore finie) mais je pense que les prix vont très nettement monter et monter encore dans les segments de marché les plus abordables.

The Big Picture / Le tableau en gros et en bref

Avec la bourse à de nouveaux sommets, les taux d'intérêts stagnant tout près de leurs niveaux historiques les plus bas, et l'emploi demeurant très tonique dans la région de la Baie, difficile d'envisager un crash immobilier dans un futur proche et ce, malgré les doutes et les incertitudes que laisse planer la politique nationale du pays. Même les loyers sont à la hausse, alors qu'ils avaient nettement baissé ces derniers mois.

En même temps, le manque de logement abordable est un problème majeur qui devrait envoyer un signal d'alarme. La tendance s'arrêtera forcément, c'est inéluctable. Mais pour les acheteurs avec une perspective à long terme, je reste confiant et pense que San Francisco va demeurer un des meilleurs endroits au monde pour être propriétaire ou investir dans l'immobilier.

Strategies à suivre

Si vous envisagez de vendre votre bien, c'est le moment d'agir vite avant que l'accalmie estivale traditionnelle ne survienne. C'est encore plus vrai si votre maison/bien immobilier se situe au-dessus de $2 million.

... vous n'aurez jamais l'impression de faire une affaire...

Il faut se faire à l'idée !

Si vous êtes un acheteur, le première chose est de comprendre - admettre - accepter que le marché est très difficile et de vous faire à cette idée. En gros, vous n'aurez jamais l'impression de faire une affaire. Ça n'arrivera pas !

Assurez-vous d'être pré-accepté par votre banque et d'avoir choisi un établissement qui pourra agir promptement.
Soyez prêts à donner votre meilleure offre tout de suite. Vous n'aurez sans doute pas de seconde chance pour le faire ensuite.
Enchainez les visites et soyez prêts à agir vite.
Regardez de plus près les rares listings qui ont trainé un peu sur le marché. Souvent, cela signifie qu'ils ne rentrent pas dans toutes les cases. Ce pourrait être une chance d'avoir un peu moins de concurrence.
Soyez clairs quant à vos ''must haves'' et aux critères que vous seriez prêts à abandonner.

Pour en savoir plus sur les dernières tendances du marché immobilier à San Francisco, nous vous recommandons de consulter realdatasf.com

qui regorge d'informations documentées, imagées et argumentées sur tout ce qui touche de près ou de loin à l'immobilier à San Francisco.

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