LE MARCHE IMMOBILER DE SAN FRANCISCO MONTRERAIT-IL DES SIGNES DE FAIBLESSE?
Misha Weidman nous propose une lecture plus attentive des faits et une analyse des derniers chiffres disponibles.
Avocat de formation, Misha Weidman est présent sur le marché de l'immobilier de San Francisco depuis plus de 20 ans. Broker-associate de l'équipe de Paragon Real Estate Group, il est spécialisé dans l'immobilier d'habitation et d'investissement. Contributeur régulier pour LostinSF, nous lui avons demandé de clarifier un peu certaines infos qui circulent actuellement sur les dernières tendances du marché de l'immobilier à San Francisco. Voici ce qu'il en dit...
La newsletter d'avril de l'agence Paragon a créé quelques remous quand une citation approximative dans le Business Insider Article a laissé entendre que le marché immobilier des condos à San Francisco était en passe de se casser la figure.
Cela a immédiatement été contesté et remis en cause par les principaux developpeurs de condos à San Francisco certainement et tout simplement parce que la moindre évocation d'un ralentissement pourrait altérer l'optimisme des affaires et du marché. (Si vous avez souscrit au SF Chronicle, vous pouvez lire le tout en détail, ici.)
Il y a les titres à sensation et il y a l'information. Qu'en est-il réellement?
Les titres à sensations font peut-être le buzz, mais peuvent mener à des infos erronées. Une lecture honnête et clairvoyante de cette fameuse newsletter indique qu'il y a des signes assez nets d'un certain ralentissement pour le marché des condos de luxe, à savoir ceux de toutes ces sublimes tours de verre Downtown et SOMA. Mais selon moi, l'info la plus importante de cette parution est essentiellement ce qu'elle dit concernant tout le reste du marché. Les maisons individuelles, notamment dans les quartiers les plus abordables, continuent d'être très prisées. Et enfin, la conclusion principale est sans doute l'identification d'une bifurcation, avec les marchés des propriétés les plus chères et de celles plus abordables qui prennent une direction différente.
Des tendances divergeantes sont en train d'apparaitre en le marché des condos et celui des maisons.
Vous pouvez lire la newsletter dans son intégralité ici, mais je vous propose une synthèse des points principaux ci-après.
Commençons par ces 2 courbes qui montrent dans quelle mesure les condos et les maisons prennent des chemins différents en terme de tendance de marché.
La première indique le pourcentage de listings pour lesquels la vente se conclura au-dessus du prix demandé, et distingue pour cela les condos et les maisons, les condos les plus chers / les moins chers, idem pour les maisons.
Le marché des maisons listées en dessous de $2 million continue sa tendance à la hausse.
Au premier coup d'oeil, on note que les maisons listées en dessous de $2 million (ce qui est considéré comme ''abordable'' dans cette ville !) continue sur une tendance haussière. En revanche, les maisons les plus luxueuses ont connu un relatif déclin depuis quelques mois, ce qui pourrait être saisonnier. Il est à noter que malgré, ce marché demeure au-dessus de son niveau atteint il y a un an.
Le scénario est différent pour les condos, quels que soit leurs prix, dont le niveau a baissé si on compare à l'année dernière.
Maintenant, dans n'importe quel autre marché, vous seriez tenté de dire que, si 55% des condos se vendent au-dessus du prix demandé, cela signifie que le marché est en bonne forme. Mais si vous regardez de plus près, c'est le ''montant au-dessus du prix demandé'' qui montre des signes de faiblesse, ou en tous les cas, de ralentissement. En gros, il y a encore surenchère mais dans une marge plus modeste.
Les maisons en dessous de $2 million continuent de très bien se maintenir en prix, tandis que celles de luxe ont baissé sur les 2 derniers trimestres. Il est vrai que le marché du luxe est typiquement plus affecté par les fluctuations saisonnières.
Mais, pour ce qui est des condos les plus abordables, le pourcentage des ventes au-dessus du prix demandé a décliné ces 3 trimestres consécutifs et pour ce qui est des condos de luxe, ce pourcentage est grosso modo à zéro. Et, d'après nos sources chiffrées, dans les quartiers comme South Beach, Yerba Buena et Mission Bay, le prix médian est même en-dessous du ''listing price'', à 96.7%.
Quand une propriété ne se vend pas du tout, elle est retirée du marché.pour un certain temps, ou alors, le listing expire. Donc, si le nombre de listings retirés/expirés augmente, cela pourrait un bon indicateur de ralentissement du marché. D'où l'intérêt de la charte ci-dessous qui montre l'évolution de cet indicateur sur les 4 dernières années (1er trimestre) pour les condos et maisons, par catégorie de prix, bas et élevés.
Même conclusion de nouveau : les marchés des condos et des maisons divergent avec une faiblesse plus nette pour les condos, surtout en comparaison avec l'année dernière.
Et même, si vous laissez de côté la distinction prix bas et prix élevé, les prix des condos sont ''flats'' voire même en baisse depuis le 2nd trimestre 2015, tandis que les prix des maisons continuent leur ascension.
Naturellement, comme pour n'importe quel marché, le détail qui tue peut faire toute la différence et faire mentir les statistiques. Et dans la catégorie ''détails qui tuent'', on trouve le quartier, l'architecture et la vue.
Comme toujours, vos commentaires, questions et recommandations sont les bienvenus.
Pour en savoir plus sur les dernières tendances du marché immobilier à San Francisco, nous vous recommandons de consulter realdatasf.com
qui regorge d'informations documentées, imagées et argumentées sur tout ce qui touche de près ou de loin à l'immobilier à San Francisco.
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