LA DERNIERE TENDANCE DU MARCHE IMMOBILIER DE SAN FRANCISCO
La toute dernière tendance se confirme. C'est désormais un marché d'acheteurs pour ce qui est des biens haut de gamme. Les explications de Misha Weidman.
Misha Weidman fait le point sur la dernière tendance du marché immobilier à San Francisco. Real estate blogger, broker et contributeur régulier de LostinSF, il a réuni chiffres et graphiques qui permettent de mettre en perspective les faits et son analyse de la situation, que voici...
''Months’ Supply of Inventory'', or MSI, le terme désigne le nombre théorique de mois nécessaires pour ''absorber'' le nombre de propriétés disponibles à la vente pendant un mois donné en le mettant en rapport avec le nombre d'actes de vente entamées ce même mois. Pour faire simple, plus ce lapse de temps est court, plus l'on parle d'un marché de vendeurs avec une tendance à la hausse des prix. Quand ce lapse de temps s'allonge, cela signifie que le rythme d'absorption est plus lent et donc, l'on s'oriente vers un marché d'acheteurs.
Pour continuer, attention, c'est un peu technique, mais c'est intéressant et révélateur de la tendance actuelle.
Tout d'abord, ce premier graphique qui met exergue la différence très nette de MSI entre les propriétés en deça et au-delà du prix median ($1.3 million pour les maisons, $1.1 million pour les condos), et nettement au-delà, et dans ce cas, on parle de biens hauts de gamme. Il faut savoir que ces biens représentent 20% des transactions immobilières à San Francisco.
Ce deuxième graphique montre de façon très claire comment le marché haut de gamme a relativement ralenti au cours des 2 dernières années. (Visuellement, on voit bien que le temps d'absorption - c'est à dire le fameux MSI - s'est nettement accru.)
Il est bon aussi de savoir que le marché des biens de luxe connait une plus forte saisonnalité que les propriétés de moindre prix. Pour faire simple, quand on est propriétaire d'une maison ou d'un appartement de luxe, on n'hésite pas à prendre des vacances en été et en hiver, la mise en vente attendra un peu.
Pour quoi la partie haut de gamme du marché semble caler actuellement?
Pour les condos et appartements, la réponse semble assez évidente au vu des tours en construction qui se multiplient SOMA et dans les Market et Van Ness corridors. Ça construit beaucoup, logiquement, l'inventaire s'accroit et donc le choix aussi.
Et d'un point de vue plus large, on peut simplement se dire que les vendeurs et les ''listing agents'' ont possiblement poussé les prix au maximum, voire trop loin. La conséquence immédiate étant finalement de décourager les acheteurs potentiels qui sont, soit allés voir ailleurs, ou ont arrêté leur recherche de dépit.
Que peut-on ou doit-on retenir?
Le relatif ralentissement du marché dans sa partie haut de gamme ne laisse pas présager, selon moi, d'un crash imminent. Tout d'abord, les propriétés de luxe continuent de se vendre très bien, bien au-dessus du prix demandé et dans des temps records. Simplement, elles sont moins nombreuses qu'auparavant dans ce cas. En revanche, cette tendance est un bon signal à garder à l'esprit si vous étiez amenés à vendre votre bien, et donc à établir son prix en pleine connaisance de la concurrence réelle.
Pour les acheteurs, quel que soit le type de propriété que vous considérez, il semble que ce soit un bon moment pour chercher et rester à l'affüt. Entre maintenant et disons, Mars, moment où la saison de printemps commencera, la concurrence avec les autres acheteurs devrait être moins pressante et la probabilité de trouver des vendeurs enclins à réaliser une transaction raisonnable, plus élevée.
Merci beaucoup Misha pour cette analyse.
Pour en savoir plus sur les dernières tendances du marché immobilier à San Francisco, nous vous recommandons de consulter realdatasf.com qui regorge d'informations documentées, imagées et argumentées sur tout ce qui touche de près ou de loin à l'immobilier à San Francisco.
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