Comment se comporte le marché immobilier à San Francisco en comparaison avec ses comtés voisins ?
En attendant que la pluie veuille bien faire une pause - ce qui n'est pas encore gagné au vu des dernières prévisions - et que le marché nous donne quelques indices pour ses tendances printannières, prenons un peu de temps pour aller voir ailleurs, mais pas si loin, ce qu'il se passe.
On ne vous présente plus Misha Weidman, avocat de formation, présent sur le marché de l'immobilier de San Francisco depuis plus de 20 ans, broker-associate de l'équipe de Paragon Real Estate Group, spécialisé dans l'immobilier d'habitation et d'investissement, et enfin, contributeur régulier pour LostinSF. Merci Misha !
Comme on l'écrivait en introduction, Misha nous a concocté une de ces analyses, qui sont sa spécialité, pour comparer les tendances du marché de l'immobilier à San Francisco avec celles des comtés voisins.
Mise en perspective, donc, qui vous donnera une vision pertinente de ce qui se passe à San Francisco et autour. et qui vous donnera quelques repères pour étayer les débats entre amis sur ''Stay or Leave San Francisco'' ou encore ''San Francisco, je t'aime, moi non plus''.
LA PAROLE EST À MISHA...
Commençons avec le cas des maisons individuelles. J'étais surpris de découvrir que San Mateo et San Francisco font la course en tête, au coude à coude, loin devant Santa Clara, Marin, and LaMorinda/Diablo Valley (Diablo). Selon moi, cela s'explique d'une part, parce que les communautés ''chics et luxueuses'' comme Atherton et Hillsborough tirent les prix medians vers le haut, et d'autre part, parce qu'il y a relativement peu de quartiers à prix faibles, voire bas. (Au contraire, par exemple, du Comté de Santa Clara, qui comprend, aux côtés du très cher Palo Alto, la communauté d'East Palo Alto ainsi que de nombreux terrains agricoles au Sud et à l'Est.)
DES HAUTS ET DES BAS...
Big Up, Big Down, indeed ! Le graphique suivant présente les variations d'évaluation des biens immobiliers, à la hausse comme à la baisse, avant et après ''the Great Financial Crisis (GFC) qui a commencé en 2007. Naturellement, tous les comtés sont tombés de leurs hauteurs. Cela dit, ceux qui sont tombés le plus durement, sont ceux qui comprenaient le plus d'environnements ruraux, les comtés les moins aisés, ceux où il y avait plus de ''overbuilding'' et où les acheteurs étaient plus exposés aux pratiques prédatrices d'octoi de prêts. Même si ils ont désormais rebondi depuis les profondeurs dramatiques atteintes entre 2009 et 2011, ils n'ont toujours pas retrouvé leurs niveaux d'avant le grand fiasco.
Pendant ce temps, Oakland et Alameda présentent des points de comparaison très intéressants avec San Francisco, et ce d'autant plus que nombreux sont ceux qui se sentent poussés en dehors de SF par ses prix vertigineux et considèrent un déménagement East Bay comme une bonne option.
Oakland comme Alameda ont vu leurs prix dégringoler de façon très significative pendant le crash (respectivement -60% et -44%), de façon encore plus nette qu'à San Francisco (-17% for condos, -23% for homes) et par la suite, ont connu des remontées spectaculaires depuis le début de la reprise. Cependant, il est notable que Oakland comme Alameda sont vraiment loin derrière San Francisco si l'on regarde l'augmentation des prix dans leur ensemble, depuis leurs niveaux d'avant le crash et ceux d'aujourd'hui. Par exemple, si l'on prend le cas particulier d'Oakland seul, les prix ont augmenté de 12% sur cette période, tandis que les les prix des maisons comme des condos à San Francisco ont pris chacun plus de 40%.
Selon moi, c'est l'illustration typique des 3 règles de l'investissement dans le domaine de l'immobilier : ''location, location, location.'' (''Location'' ici étant le mot anglais naturellement.) Certaines régions vont se maintenir à flot tandis que d'autres ''de premier choix'' vont connaitre les surenchères et devenir inabordables; mais quand la marée descend, elles vont aussi chuter plus brutalement et mettre plus de temps à s'en remettre.
LES SURENCHÈRES...
Voici un aspect très intéressant concernant la relative fièvre dans différents comtés, fondée sur les surenchères moyennes. Oakland et les maisons de San Francisco se distinguent nettement.
LES DONNÉES DÉMOGRAPHIQUES...
Je vous laisse oberver par vous-mêmes quelques graphiques démographiques pour les différents comtés de la Baie. Pour les plus passionnés, vous pourrez même en trouver d'autres encore - avec des analyses - dans l'étude complète de Paragon, Bay Area Market Survey.
Où l'on apprend (c'est la parenthèse LostinSF), découvre ou alors, retrouve des tendances que l'on connaissait déjà, comme...
- le trio de tête impressionnant quasiment au-desssus de 100k$ annuels en ''Median Household Income'' de Marin, San Mateo et Santa Clara.
- la diversité des populations dans tous ces comtés.
- la ''sur-densité'' de San Francisco représentée telle une Transamerica dominant tous les autres.
- et un aperçu comparatif des loyers (incluant Manhattan) qui naturellement fait pas mal réfléchir.
#foodforthought
Merci à Misha Weidman pour ces différents focus et avis qui nous donnent une vision plus large du marché de l'immobilier au-delà de San Francisco lui-même.
Pour en savoir plus sur les dernières tendances du marché immobilier à San Francisco, nous vous recommandons de consulter realdatasf.com
qui regorge d'informations documentées, imagées et argumentées sur tout ce qui touche de près ou de loin à l'immobilier à San Francisco.
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