BULLE SPECULATIVE DE L'IMMOBILIER A SAN FRANCISCO
San Francisco brûle-t-il?
C'est l'image que donne son marché immobilier. On en entend beaucoup parler, on voit valser les panneaux sale pending et sold, les open houses fleurissent le week end à tous les coins de rue...
Pour éviter les rumeurs urbaines, nous avons demandé à Misha Weidman, agent immobilier, spécialiste de San Francisco, de répondre à quelques questions et de nous donner quelques informations concrêtes pour vous aider à vous faire votre propre opinion et éventuellement à vous lancer dans la recherche d'un appartement ou d'une maison.
1er épisode...
Le marché immobilier est-il vraiment en feu?
Oui, pour le meilleur et pour le pire... le marché semble bien s'être enflammé. La plupart des quartiers de la ville ont retrouvé les prix records qui avaient été atteints juste avant la récession en 2007-2008. De nombreux quartiers parmi les plus chers déjà, ont même dépassé leurs records passés. Cela en fait une nouvelle à double tranchant qui satisfait naturellement les propriétaires d'un bien à San Francisco d'une part, et rend la tache encore plus difficile pour les personnes qui tentent de le devenir.
The ''inventory'' - à savoir le nombre de propriétés disponible à la vente - est à son plus bas. Ce qui explique que les biens les plus attractifs reçoivent de nombreuses offres et déclenchent un jeu de surenchères. Il n'est pas rare de voir des deals se faire à 10% (voire plus) au delà du prix demandé.
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À ce jeu-là, que doit-on penser des prix demandés sur les annonces?
En effet, le nombre d'acheteurs potentiels est bien supérieur au nombre de propriétés disponibles sur le marché qui donc, impose sa loi. Le prix annoncé n'est en quelque sorte qu'un point de départ. Il est évident qu'il entre même dans une stratégie de vente. Ainsi, certaines propriétés vont être délibérément mises en vente avec un prix annoncé sous-évalué. Elles vont ainsi attirer d'autant plus de monde et par conséquent encourager une guerre de surenchères.
Dans ce contexte, quels seraient vos conseils, pour des personnes arrivant d'Europe et qui hésitent entre la location et l'achat?
En tout premier lieu, et ce conseil est valable pour toute personne cherchant à acheter, il est bon d'avoir une vision sur au moins les 5 années à venir. Ce conseil est celui du bon sens. Avec des prix à un tel niveau, une revente trop proche dans l'avenir a plus de chance de se faire à perte.
Ensuite, surtout si vous êtes nouveaux dans la ville, il est bon de se familiariser avec ses différents quartiers. Il est vrai que le marché de la location est lui aussi très difficile. Mais il vaut mieux se tromper de quartier en louant qu'en achetant. Entre autres raisons, la météo atypique de la ville et ses micro climats pourraient sérieusement orienter votre choix et forger vos critères de sélection.
Cela dit, le critère de prix est sans doute le plus important. Voici une photographie de SF peu commune...
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Enfin, il est essentiel de mettre en place les moyens de financement.
Naturellement, si vous pouvez faire une offre en cash... tout ira beaucoup plus vite!
Il est important de négocier une pre-qualification avec une banque concernant votre emprunt. Le fameux ''credit score'' est déterminant dans ce processus et peut le rendre relativement long si ce score n'est pas encore suffisamment établi. Dans ce contexte, travailler avec des organismes bancaires qui ont des connexions entre les USA et l'Europe, est possiblement un plus.
Merci beaucoup Misha pour ces éclaircissements.
Si vous souhaitez en savoir plus, nous vous recommandons de consulter le blog mis en place par Misha qui regorge d'informations documentées, imagées et argumentées sur tout ce qui touche de près ou de loin à l'immobiler à San Francisco. Tout un roman à rebondissements! www.realdatasf.com
