QUELQUES NEWS DE L'IMMOBILIER À SAN FRANCISCO

Nous vous proposons quelques éléments que vous pourriez prendre en considération que vous soyez locataires ou que vous envisagiez d'acheter un bien pour le louer.

 

 

 

Nous avons demandé à Misha Weidman, expert en immobilier à San Francisco, de nous donner quelques chiffres et données pour vous aider à répondre à la sempiternelle question: vaut-il mieux louer ou acheter à San Francisco maintenant?

 

 

La parole est à Misha...

 

Ces temps-ci, il n'est pas très confortable d'être locataire. Il y a de grandes chances que vous payiez déjà un loyer astronomique et que vous craigniez l'annonce d'une augmentation tout aussi astronomique, à moins que vous ayiez une location en ''rent-controlled''.

 

Dans un marché normal - cela dit, qu'est-ce qui est vraiment normal à San Francisco? - les loyers élevés encouragent les gens à acheter leur premier appartement ou maison. C'est le schéma classique. Mais avec des prix à la vente ''si-tellement'' élevés comme c'est le cas actuellement, nombreux sont ceux qui se retrouvent coincés entre 2 situations aussi peu attractives l'une que l'autre.

D'un côté, ils peuvent continuer de galérer avec un gros loyer, douloureux à la fin de chaque mois et donnant l'impression de dépenser en pure perte. De l'autre, avec un peu de chance, ils trouveront quelque chose à acheter en s'asseyant sur pas mal de leurs critères, en faisant de nombreux compromis et en atterrissant dans un quartier qui n'était clairement pas leur choix initial. Et ça, c'était la version chanceuse. La troisième version, c'est qu'ils sont encore en train de chercher, pris à chaque fois de vitesse par l'augmentation des prix qui, contrairement à mes prédictions de janvier (à lire en anglais), a connu un regain soudain dans les 2 derniers mois écoulés.

 

''La course folle à la hausse des prix de l'immobilier à SF a repris de plus belle.''

 

 

Rentmethod est une nouvelle compagnie dont le but est de mettre en connexion les propriétaires et les locataires. Leur site est plutôt bien vu et fonctionnel. Ils m'ont fourni des données très utiles qui dispensent les loyers moyens par quartier en fonction du nombre de pièces. Regardez plus bas les graphiques pour les 1 et 2 bedrooms:

 

Où l'on découvre que South Beach, Mission Bay et Yerba Buena offrent les loyers les plus élevés pour les 1 et 2 bedrooms units. Ce qui fait du sens dans la mesure où ce sont essentiellement des quartiers en développement avec beaucoup de condos tout neufs.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vous ne trouverez pas ces graphiques sur leu site. Mais cliquez ici pour les regarder de plus près accompagnés d'autres infos sur les studios notamment et des tendances à plus long terme.

 

 

Mais continuons en faisant un petit calcul...

 

Disons que vous êtes un techster (ou pas, le critère n'est pas déterminant) vivant dans un 2 bedrooms dans la Mission, vers Dolores ou plutôt vers Duboce, pas trop loin d'un arrêt de bus, de tech-bus comme on les appelle, sur Market street.

Le loyer moyen mensuel y est actuellement de $4183. Ce même paiement mensuel permettrait de rembourser un emprunt de $800,000 sur 30 ans, au taux fixe de 4.75% par an. (Si en plus, vous optez pour un taux ajustable, qui serait donc plus faible les premières années, vous pouvez même envisager un emprunt plus important.) Avec un apport minimum de 20%, vous seriez à même, théoriquement, d'acheter un bien pour près de 1 Million de dollars!

 

Tout à coup, cela semble possible, non? Ok, il est vrai que le financement d'un emprunt n'est pas toujours simple, et il est vrai aussi que ce calcul rapide ne tient pas compte des taxes foncières (les fameuses et douloureuse property taxes) et des frais d'assurance. Il faudrait donc ajouter environ 2% au prix d'achat. Soit... $20,000 par an, soit... $2,000 par mois. Sans parler, pour finir ou pour commencer, des $200,000 d'apport personnel à rassembler.

 

 

J'ai développé des arguments supplémentaires sur mon blog sur le thème ''louer ou acheter''. Cliquez ici pour les découvrir.

 

Et pour votre information... Trulia’s interactive heat map laissait entendre récemment (en février), qu'acheter reviendrait à 13% moins cher que louer.

 

Tout cela fait réfléchir, non?

 

 

 

 Courtesy of Misha Weidman, Paragon Real Estate Group.

 

 

 

 

 

Vous pouvez consulter le blog de Misha Weidman,  www.RealDataSF.com, qui donne son point de vue sur le marché de SF, l'analyse qu'il en fait, illustrés de données chiffrées et de graphiques sur les dernières tendances.

 

Contact infos:

415-738 70 47

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