Les grandes lignes de l’immobilier à San Francisco en 2015.

Pour mieux envisager 2016, nous avons demandé à Misha Weidman de nous proposer une synthèse de l'immobilier en 2015 à San Francisco, le tout ''in a nutshell''.

 

À San Francisco, il y a quelques sujets très chauds dont l'immobilier fait naturellement partie. Pas une semaine ne passe sans un nouvel article, mais parfois, à tant rechercher le titre tonitruant et sensationnel, on en perd un peu nos repères.

 

Avocat de formation, Misha Weidman est présent sur le marché de l'immobilier de San Francisco depuis plus de 20 ans. Broker-associate de l'équipe de Paragon Real Estate Group, l'une des agences les plus réputées de San Francisco, il est spécialisé dans l'immobilier d'habitation et d'investissement. Contributeur régulier pour LostinSF, il nous propose une photographie précise et détaillée du marché de l'immobilier à San Francisco pour 2015. La parole est à Misha...

 

 

THE SAN FRANCISCO

REAL ESTATE WRAP-UP

 

Prenons le temps de faire un point immobiler pour 2015, une nouvelle année à enregistrer une croissance à 2 chiffres ! Vous pouvez naturellement regarder les données sous toutes leurs coutures et tous leurs graphiques sur Paragon Real Estate Group’s main website.

 

Mon ambition ici est de vous proposer une version simplifiée, pour une lecture claire, plus rapide et a priori plus digeste.

 

 

Perspective à long terme


Commencons par une rétrospective. Le graphique suivant propose une version simplifiée de l’indice de Case Shiller pour le marché de l’immobilier de la Bay Area couvrant 5 ''counties'' dont San Francisco.

 


 

Dans la foulée de la pire crise financière depuis la Grande Dépression, les prix des biens immobiliers ont commencé à dégringoler en 2007 pour toucher un plancher en 2011. Quatre ans plus tard, les prix ont de nouveau atteint des sommets : ils se sont accrus de plus de 60% par rapport à leurs niveaux les plus faibles de l’époque et sont bien au-dessus des pics qui avaient précédé la crise. Le graphique suivant présente les prix des différents types de biens immobiliers pour San Francisco uniquement.

 


 

Mieux que tout autre graphique, ces deux-là expliquent pourquoi je suis confiant et optimiste concernant le marché de l'immobilier à San Francisco à long terme. Naturellement, il y aura des mauvais moments à passer, des hauts et des bas. Mais cette ville a montré de façon répétée sa capacité à se remettre des coups durs, à se relever après de fortes baisses, et ce, dans des délais relativement brefs. Tant que votre horizon va au-delà de 5 à 7 ans, je continue à penser qu’acheter un bien immobilier ici est une valeur sûre.

 

 

Les prix medians de nouveau à la hausse

 

Sur le graphique suivant, vous verrez que le prix median d'une ''single family home'' a atteint 1.25 Millions de Dollars à la fin de 2015, soit 11% de plus que le dernier trimestre de 2014. Les condos ont fini sur une tendance à +13% pour la même période. Cette meilleure performance des condos s'explique sans doute par le nombre accru de biens neufs et plus chers dans l’offre globale. Par ailleurs, vous noterez aussi que cette courbe distingue les ventes en fonction des années de construction. Il est clair que les ventes de condos construits depuis 2000 dominent et vont continuer ainsi. Il est tout aussi évident que la construction de maisons individuelles et de mulitiplex (2-4 unit buildings) est assez limitée. Or les gens sont plus enclins à mettre le prix pour du neuf.

 


 

 

Les ventes par type de propriété

 

Certaines personnes sont étonnées par le nombre relativement faible de transactions immobilières ayant lieu à San Francisco chaque année. On estime ce nombre toutes catégories confondues à bien moins de 7000. Cette estimation comprend les ventes des listings ''off-market'' et des condos neufs qui ne passent pas via MLS (Multiple Listing Service) qui est la source principale de données. Ces chiffres sur le ''camembert'' ci-dessous, sont donc approximatifs.

 


 

 

Le prix au pied carré

 

La localisation demeure le levier fondamental du prix d’un bien immobiler à San Francisco. En réalité, pas de surprise en regardant les prix au pied carré par quartier, les plus chics menant la danse.

 

Cela dit, dans le second graphique, on peut voir que les ''luxury condos'' des nouvelles tours de South Beach et Mission Beach se vendent au-delà de 1.5 Millions de Dollars. Dans ces cas précis, plus que les quartiers, je ne pense pas me tromper en disant que les vues magistrales et la qualité des équipements et des infrastuctures pèsent franchement dans la balance.

 

Vous pouvez consulter une carte interactive qui montre les prix de vente medians mis à jour par quartier sur ma home page, ici.

 

 


 

 

 


Qu’est-ce qui fait avancer le marché?

 

En bref, la très forte croissance de l'emploi rapportée à une offre limitée. Depuis 2010, 12000 logements ont été construits à San Francisco. Sur la même période de temps, le nombre de ''employed residents'' s'est accru de 100000 personnes. Naturellement, d'autres paramètres entrent aussi en jeu, comme les taux d’intérêt très bas, les loyers très élevés et la présence d’un nombre incroyable de ''unicorns'', de licornes (à savoir, dans le jargon techno-financier, des startups qui ont atteint ou dépassé 1 milliard de dollars de capitalisation !!)

 

 


La boule de cristal

 

Que de questions… Les taux d'intérêt vont-ils augmenter comme prévu ? La faiblesse des marchés financiers avec la Chine en tête va-t-elle affecter le sentiment des acteurs du marché immobilier ici à San Francisco ? Et que dire si Zynga perdait son zing et si Twitter ne tweetait plus… Le primtemps à venir pourrait laisser entrevoir l'avenir un peu plus clairement. En attendant, si vous êtes acheteurs, je vous conseillerais de chercher activement pendant cette période hivernale pendant laquelle la concurrence est bien moins féroce et si vous êtes un vendeur potentiel, je vous conseillerais d'ores et déjà d'aligner vos pions afin d'être sur le marché dès que la saison se réchauffera.

 

 

Comme à l’accoutumée, vos questions, commentaires et recommandations sont les bienvenues.

 

 

 

Merci beaucoup Misha pour cette analyse.

Pour en savoir plus sur les dernières tendances du marché immobilier à San Francisco, nous vous recommandons de consulter realdatasf.com qui regorge d'informations documentées, imagées et argumentées sur tout ce qui touche de près ou de loin à l'immobilier à San Francisco. 

 

 

 

 

 

 

 

 

ARTICLES PASSÉS

 

 

La dernière tendance du marché.

À San Francisco, c'est désormais un marché d'acheteurs pour ce qui est des biens haut de gamme. Les explications de Misha Weidman. Lire la suite.


 

 

West Portal cache bien son jeu !

Contrairement aux idées reçues, le quartier de West Portal n'est pas si discret, calme et tranquille. Et c'est tant mieux! Nous sommes allés voir de plus près pour lui tirer le portrait. Lire la suite


 

L'état de l'immobilier à San Francisco

Que s'est-il passé dans l'immobilier à San Francisco en 2014? 

Lire la suite

 

 

 

Louer ou acheter à San Francisco

Telle est la question! C'est certain. Nous avons demandé a Misha Weidman, notre conseiller pour toutes les questions immobilières à SF et créateur du blog RealDataSF.com, de nous éclairer sur le sujet. Lire la suite.

 

 

Bulle spéculative de l'immobilier à San Francisco

San Francisco brûle-t-il? C'est l'image que donne son marché immobilier. On en entend beaucoup parler, on voit valser les panneaux sale pending et sold, les open houses fleurissent le week end à tous les coins de rue...Lire la suite