L’ETAT DE L’IMMOBILIER A SAN FRANCISCO

Que s'est-il passé dans l'immobilier à San Francisco en 2014? 

 

Misha Weidman fait le point sur les éléments clefs à retenir. Real estate blogger, broker et contributeur régulier de LostinSF, il a réuni chiffres et graphiques qui permettent de mettre en perspective les faits et son analyse de la situation.

 

Nous lui laissons la parole...

 

Trois années consécutives de boom immobilier, un stock de propriétés à vendre qui n'a jamais été aussi faible et des prix qui atteignent voire même dépassent leurs plus hauts records un peu partout dans la ville. C'est un peu le résumé de la situation!

 

Il est vrai que l'on pourrait s'arrêter là. Mais, dans cet article, nous allons tenter de remettre certains chiffres dans leur contexte et, en les analysant de plus près, d'identifier les quartiers qui restent relativement (tout est effectivement une question de relativité!) abordables. D'ailleurs, nous en ferons un tableau plus large et détaillé dans de nouveaux articles à venir.


SF Bay Area: 45% d'augmentation

 

Depuis la reprise qui a commencé en 2012, l'immobilier dans l'ensemble de San Francisco et la Baie (mesuré via l'indice  “Case Shiller” Index, largement considéré comme une référence) a cru de 45%. Il est bon de garder à l'esprit cependant, que son niveau demeure inférieur à celui atteint en avril 2006!

 

On serait tenté de penser que cela ne peut pas continuer. Pourtant, en prenant un peu de recul, et en regardant les 3 dernières décennies écoulées, il semblerait que cela pourrait bien perdurer encore quelques années. Historiquement, les cycles de croissance durent de 5 à 7 ans. Nous n'en sommes qu'à 3. Est-ce que celui que nous vivons actuellement suivra la tendance ? À vrai dire, aucun nuage à l'horizon ne laisse penser qu'une rechute imminente puisse survenir. En revanche, il est assez crédible que le taux de croissance annuel fléchisse un peu et perdent de 5 à 10 points. Mais entre les taux d'intérêts très bas, l'offre immobilière qui l'est tout autant, l'économie locale qui apporte régulièrement son lot de nouveaux millionaires et l'afflux de population, tout laisse à penser que ce marché de vendeurs va le rester encore pour quelques années.

 

 

Les prix à San Francisco:

+70% depuis 2012 et +20% par an

 

Si l'on se concentre uniquement sur San Francisco intra muros, l'appréciation des prix est encore plus impressionnante. Entre le premier trimestre 2012 et le dernier trimestre 2014, les prix de l'immobilier ont pris 70%, et 20%, uniquement sur la dernière année écoulée.

 

 

 

 

Les quartiers abordables

 

Les quartiers les plus abordables ont tendance à se retrouver situés dans la partie sud-est de la ville près de l'autoroute I-280. Certains de ces quartiers sont encore assez inégaux en termes de sécurité et d'attractivité. Cependant, d'autres, qui ont vu le jour dans les 20s offrent des maisons certes relativement modestes en terme de taille, mais certains détails comme des arches de type méditerranéen ou des travaux de boiserie en font tout le charme. Par ailleurs, il s'avère que nombre de ces maisons sont détachées - et c'est un vrai plus et même une rareté dans la ville. Alors que certains quartiers plus centraux sont devenus quasiment inaccessibles, ceux-ci sont tout d'un coup regardés sous un nouveau jour.

 

 

 

En ce qui concerne les condos, le volume des ventes est à son top dans les nouveaux ''canyons en béton'' de San Francisco : près du Financial District, vers Yerba Buena et SOMA, mais aussi Mission Bay (qui se développe rapidement en ''front de Baie'' du fait notamment du nouveau campus de UCSF). Il faut compter entre $1,000 et $1,200 du pied carré pour acheter dans ces tout nouveaux buildings pour lesquels le marketing est très efficace. Mais concrêtement, les salles de bain et même parfois les chambres à coucher relèvent plus du placard avec des portes en verre dépoli que d'autre chose. Si ça se trouve... c'est le futur!

 

 

 

Pour s'offrir une boite à bijoux dans le ciel avec vue panoramique sur la Baie et tout le toutim, il faudra plutôt compter $2000 le pied carré et même au-delà, bien plus donc que les prix moyens détaillés dans la courbe ci-dessous.

 

 

 

 

 

Le haut de gamme

 

Le marché des propriétés de luxe a même cru de façon encore plus impressionnante que le marché global au cours des 3 dernières années. En l'espace de 15 ans, le haut de gamme s'est propagé depuis les quartiers historiquement prestigieux tels que Sea Cliff, Pacific Heights ou encore Russian Hill vers des quartiers moins classiques autour de South Beach et Noe Valley. La tendance récente révèle de nouveaux quartiers et pousse les acheteurs à privilégier l'espace par rapport à l'emplacement dans la ville. Je pense notamment à Westwood Highlands ou encore Balboa Terrace qui selon moi, avec leurs charmantes maisons ''marina and Craftsman-style'' détachées sur des terrains relativement plus petits, sont les 2 quartiers à considérer actuellement.

 

 

 

Des stocks faibles toujours plus faibles

 

Le faiblesse du ''stock'' de propriétés à vendre demeure le principal problème. Traditionnellement, l'année commence avec très peu d'offres qui se multiplient pour atteindre le plus grand nombre au printemps. Depuis 3 ans, les acheteurs sont sortis de la torpeur des Fêtes bien plus vite que les vendeurs. Cela donne une idée de la frénésie d'achat aux printemps 2012, 2013 et 2014. Le printemps 2015 pourrait bien leur ressembler.

 

 

 

 

Les taux d'intérêt

 

Naturellement, l'un des éléments clefs dans la tendance du marché est le niveau historiquement faible des taux d'intérêt. En 2010, les experts annonçaient des taux à 6% et plus. En réalité, ils ont atteint un record de faiblesse mi-2013 aux alentours de 3,5%. Après quelques fluctuations, les taux demeurent sous la barre des 4% pour démarrer 2015. Bien qu'une augmentation des taux soit attendue pour le courant de l'année 2015, rien ne laisse anticiper une escalade rapide et brutale.

 

 

 

Conseil pour les nouveaux arrivants

 

Il ne fait pas de doute que le marché de l'immobilier est particulièrement difficile actuellement pour les acheteurs. Que faire quand de surcroît, vous venez d'arriver ici?

 

En premier lieu, consultez votre banque afin de comprendre comment établir votre ''credit history''. la plus grosse surprise pour les européens (et je parle d'expérience) est de découvrir que leur façon de consommer (sans crédit) pénalise leur ''credit-rating'' et donc leurs chances d'obtenir un prêt. Mon meilleur conseil... dès que vous obtenez une carte de crédit (ce qui est un autre challenge!), utilisez-là! Simplement, n'oubliez pas de faire vos virements chaque mois sur votre compte de crédit.

 

Ensuite, prenez le temps de découvrir les différents quartiers de San Francisco. Louer n'est pas forcément plus simple actuellement qu'acheter, mais il vous permettra peut-être de trouver votre coin de paradis  à San Francisco.

 

 


Merci beaucoup Misha pour ces éclaircissements. 

Si vous souhaitez en savoir plus, nous vous recommandons de consulter le blog mis en place par Misha qui regorge d'informations documentées, imagées et argumentées sur tout ce qui touche de près ou de loin à l'immobiler à San Francisco. Tout un roman à rebondissements! www.realdatasf.com

 

 

 

 

 

Articles passés...

 

Louer ou acheter à San Francisco. Lire l'article.

 

Bulle spéculative de l'immobilier à San Francisco. Lire l'article.